政策“組合拳”促樓市熱度回升市場回暖跡象明顯
利好政策密集出臺(tái)、“日光盤”再現(xiàn)、新房二手房成交量猛增……開年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，多地售樓部人潮涌動(dòng)，在“小陽春”加持下，房企銷售額也出現(xiàn)明顯企穩(wěn)回升態(tài)勢。2023年樓市進(jìn)入回暖升溫期。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2月份以來，42個(gè)主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢，周度新房成交都環(huán)比上漲。
樓市加速回暖，離不開政策層面的大力支持。2022年以來，多地相關(guān)政策密集發(fā)布，助力樓市筑底企穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月份，全國超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，達(dá)到近年峰值。1月份以來，政策更是保持較大寬松力度，部分二線城市利好政策繼續(xù)較大釋放，同時(shí)，剛需及改善需求入市，購房預(yù)期有一定上升，綜合致銷售額較大提升，相關(guān)行業(yè)人士表示，預(yù)計(jì)3月份銷售額同比將會(huì)持續(xù)正增長。
供需兩端加大政策力度
2022年以來，山東省相關(guān)部門多次出手，出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、下調(diào)房貸利率、降低二套房首付、動(dòng)態(tài)解禁二環(huán)外限購政策、支持二手房帶押過戶等，有效穩(wěn)定了樓市發(fā)展，提振了樓市預(yù)期。
去年，面對房地產(chǎn)市場下行態(tài)勢，山東省堅(jiān)持科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，出臺(tái)了“雙十條”調(diào)控措施；今年1月份，根據(jù)市場最新變化，又出臺(tái)了新“十條”政策建議。今年1月份的全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上提出，各地要進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，一城一策、分類調(diào)控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場，促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放。
在融資利好等一系列穩(wěn)定樓市政策的作用下，市場逐漸回暖。“房住不炒”依舊是房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，并向“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)邁進(jìn)。
從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度亦不斷加大。2022年11月以來，隨著“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度、后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進(jìn)落實(shí)資金支持、“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道的支持，一定程度改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“金融支持16條”發(fā)布實(shí)施以來，有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，總額度4萬億元左右，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃。
近日，支持房地產(chǎn)融資再出新招。2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作；同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作按下啟動(dòng)鍵。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，既是支持房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型發(fā)展的一次探索，也是豐富私募基金產(chǎn)品的一項(xiàng)創(chuàng)新，將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，支持不動(dòng)產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
行業(yè)專家分析認(rèn)為，隨著本次試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，節(jié)后多個(gè)城市來訪上升亦反映購房預(yù)期逐步扭轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，2023年房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步從供需兩端加大政策力度，預(yù)計(jì)隨著2023年房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)有效化解，多個(gè)項(xiàng)目交付周期將提速。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，仍將是各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策的主要考量之一。
市場持續(xù)復(fù)蘇可期
“樓市復(fù)蘇一般會(huì)歷經(jīng)四個(gè)階段，先是來訪和帶看量增加，然后是去化率提升，之后是存庫下降、供應(yīng)量提升，最后是價(jià)格預(yù)期上升并進(jìn)入上漲循環(huán)。”行業(yè)認(rèn)為，目前，樓市主要處于復(fù)蘇的第一階段。
從全國范圍的數(shù)據(jù)來看，樓市出現(xiàn)了筑底回升的跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2月份過去的三周里，其監(jiān)測的42個(gè)主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢，成交面積環(huán)比漲幅分別為1181%、19%、14%。
房價(jià)也有止跌的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1月，70個(gè)大中城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，較上月增加21個(gè)；上海、合肥環(huán)比漲幅為0.7%，領(lǐng)跑全國；寧波、成都緊隨其后，環(huán)比上漲0.6%。整體來看，一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，三線城市新房價(jià)格環(huán)比降幅收窄。
這是自2022年2月以來，70城新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比首次止跌，部分一二線城市新房銷售出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，三線城市環(huán)比降幅縮窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接連出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)、提振信心等政策。
專家表示，部分城市房地產(chǎn)市場回暖，表明“保交樓”支持政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。供給端，“三箭齊發(fā)”支持房企融資后，一些企業(yè)資金鏈吃緊狀況正慢慢改善；需求端，各地積極支持剛需和改善性住房需求，通過優(yōu)化限購、限貸等限制性措施，出臺(tái)購房補(bǔ)貼、降首付、降購房貸款利率等舉措，對促進(jìn)住房合理消費(fèi)起到積極作用。
為更好發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，還應(yīng)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。具體看，還要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持落實(shí)生育政策和人才政策。特別是加大對改善性住房需求的支持力度，更好發(fā)揮金融對房地產(chǎn)支持作用，進(jìn)一步降低剛需和改善性購房需求的購房成本等。
此外，2月份多地進(jìn)一步對需求端政策進(jìn)行調(diào)整，目前已有超30城首套房貸利率下限降至4%以下。受疫情及春節(jié)假期影響所積壓的購房需求在2月份得到積極釋放，重點(diǎn)城市市場活躍度回升。
克而瑞認(rèn)為，前期寬松政策和低房貸政策確實(shí)使得一部分城市初現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇是局部而非全面的，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，一些壓力城市寬松政策也有進(jìn)一步加碼的必要。
近來，許多城市也在不斷放松樓市政策，包括揚(yáng)州、惠州、長沙等城市調(diào)整了限購、限售、首付比例等政策。另據(jù)貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創(chuàng)2019年以來新低，有17城首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。
“重點(diǎn)城市市場回暖，將帶動(dòng)全國市場信心修復(fù)。市場回暖態(tài)勢有望得到延續(xù)，部分城市‘小陽春’行情或更加明顯，但供給端修復(fù)不足或一定程度影響熱點(diǎn)城市市場銷售規(guī)模。整體來看，熱點(diǎn)城市市場逐漸形成示范作用，將帶動(dòng)全國市場信心修復(fù)，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)可期。”謹(jǐn)慎之余，業(yè)內(nèi)仍對2023年整體的市場走勢表示看好。“市場普遍預(yù)計(jì)所在城市銷售2023年會(huì)穩(wěn)中有增，隨著行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化，疊加疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。從全國來看，考慮到居民收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期等因素，全國市場有望在2023年二季度企穩(wěn)。
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